中高端楼盘春节前集中入市
摘要：虽然春节前上海中高端楼市成交翘尾，但该类房源的库存依然高企。楼市量跌价增系刚需房源成交量大跌，而中高端房源成交量大幅反弹所致。 有3个中高端楼盘赶在上周新增入市。
虽然春节前上海中高端楼市成交翘尾，但该类房源的库存依然高企。沪上一开发商称，该公司计划在3、4月份推出的一批房源，定价“比预期要低一些”。
春节前上海楼市收尾态势越发明显。
#re# 1月21日，金丰易居；佑威联合研究中心发布的数据称，上周（1月14日-1月20日），上海市商品住宅成交面积为20.71万平方米，环比（较前周）下跌21.59%；成交均价为23579元/平方米，环比上涨14.03%；新增供应面积为12.21万平方米，环比下跌23.21%。
佑威机构执行董事*志坚称，上周上海楼市成交环比量跌价增，均价创下了去年11月下旬以来的9周新高。楼市量跌价增系刚需房源成交量大跌，而中高端房源成交量大幅反弹所致。
有3个中高端楼盘赶在上周新增入市。据佑威统计，这三个楼盘领取预售证的房源面积总计达11.25万平方米，占上周新增供应量的92%。
“中高端项目集中入市，短期内会导致上海市商品住宅成交均价结构性上涨。”德佑地产研究总监陆骑麟称，沪上房价短期内延续上涨的概率较大。
雅戈尔（600177）长风地王入市
上周中高端市场成交突然放量，让市场人士颇感意外。
“一般来说，春节前楼市多以刚需为主力。上周的这波集中成交，可能跟部分中高端楼盘加速推盘有关。”沪上一市场人士说。
据佑威统计，上周沪上新增入市的三个中高端楼盘中，位于四川北路板块的瑞虹新城六号地块新领取预售证房源面积为4.65万平方米，雅戈尔竞得的长风“地王”——长风雅仕名邸为3.53万平方米，新江湾板块的润地华庭为3.07万平方米，排列上周上海楼市新增供应量的前三名。
上房地产信息显示，瑞虹新城六号地块此番领取预售证的住宅房源为366套，上报价为4.13万-5.32万元/平方米；长风雅仕名邸为212套房源，上报价为4.04万-5.69万元/平方米；润地华庭为242套房源，上报价为3.81万-5.89万元/平方米。
沪上机构对于长风雅仕名邸的新增入市动向颇为关注。
德佑昨日在一份报告中称，雅戈尔旗下的长风雅仕名邸的上报价与中海紫御豪庭相当。不过，长风雅仕名邸2010年拿地楼板价为2.6万元/平方米，较中海紫御豪庭高了约2500元/平方米。而中海紫御豪庭开盘至今的成交均价为3.9万元/平方米，雅戈尔要想获得与中海项目同等的利润空间，长风雅仕名邸的成交均价势必会高于中海项目。
德佑和21世纪不动产均担心，如果长风雅仕名邸的定价过高，可能影响到其成交表现。
综合上述两机构的统计显示，中海紫御豪庭开盘以来，已成交了200多套房源，整体去化率超过七成。
21世纪不动产昨日称，当前长风板块周边二手房均价在2.2万-3万元/平方米。
该机构分析师*河滔介绍，2009年至今，长风板块内先后诞生了4块楼板价高于2万元/平方米的“地王”。后续地王项目蓄势待发，将产生叠加的助推作用。加上长风商务区规划尚在建设初期，长风板块中长期仍具升值潜力。
中高端市场成交翘尾
中高端楼盘的集中入市，提升了上周单价在2.5万元以上房源的成交量。
按佑威的分类统计，上周单价在2.5万元以下的商品住宅成交面积为14.08万平方米，环比大跌32.04%；单价在2.5万-4万元的商品住宅成交面积为4.37万平方米，环比微跌0.71%；而单价在4万元以上的商品住宅成交面积为2.26万平方米，环比大涨74.28%。
佑威发布的上周成交面积排行前十的楼盘中，有4个楼盘的成交均价超过2.5万元/平方米。其中，瑞虹新城六号地块项目以40套房源、4606平方米的成交面积位列第三。该项目成交均价为44448元/平方米。
不过，上周中高端市场的成交翘尾，并未打消开发商的顾虑。
某上市房企上海公司营销总监此前对早报称，该公司对2012年的销售业绩不太满意。
“受限购*策影响，几乎有一半的目标客户群失去购房资质，对我们的影响比较大。”这位营销总监说，该公司在新江湾城的一中高价位楼盘，现在一周能卖个一两套房源，“比2011年是略好一些，那时根本卖不动，但仍然不理想。”
据该营销总监介绍，3、4月份，该公司在沪还将推出一批定位更为高端的房源，总价在1000万-2000万元，“当初拿的地块，决定了必须做这类产品。现在的定价比预期要低一些。”
上房地产显示，上海楼市一手住宅库存为970万平方米，仍处高位。其中，以中高端房源为主的“非普通住宅”的库存为763万平方米，占比尤重。
“刚需成交表现乏力”
受访业内人士对于1月楼市的表现依然乐观。
“因成交惯性使然，当前楼市销售市场延续去年末强劲走势，近5周供求面积比值皆低于0.8，已消化大量库存。”*河滔说。
佑威数据显示，截至1月20日，2013年1月上海市商品住宅累计成交面积为63.91万平方米，均价为21881元/平方米，日均成交量为3.20万平方米，周均成交量为22.27万平方米。
佑威称，若以目前的周均成交量测算，则整个1月上海市商品住宅的成交量可达99.05万平方米，好于去年“金九银十”的成交量应该没有悬念。
不过，*志坚也指出，最近连续数周的新增供应量都在下滑，表明眼下开发商的入市意愿不“强烈”，这必然影响到后续的成交量。
“加上春节越来越近，上海楼市的后市周成交量相较去年12月，高位下滑的态势已经确立。”*志坚如是预计道。
#ad# 尤其是刚需项目。
*志坚介绍，上周成交面积排行前十的楼盘中，中高端项目占比偏大，也证明了刚需成交的乏力和散乱。
“刚需成交不振，必然导致总体成交量的下滑。”*志坚说。