一年间 新盘单价普涨三五千元
摘要：亚奥板块新房售价约比一年前上涨1万元/平米。 一年来，通州房价处于回调中。日前，珠江·悦公馆“77平米两居起价110万元”的平价策略吸引了许多买房人的关注。
亚奥板块新房售价约比一年前上涨1万元/平米。新京报 袁晓澜 摄
#re# 一年来，通州房价处于回调中。日前，珠江·悦公馆“77平米两居起价110万元”的平价策略吸引了许多买房人的关注。资料图片
进入3月，正是北京推盘旺季，多个准备开盘项目蓄势待发。与一年前相比，北京楼市热点板块依旧聚集“5.5环”，并有向六环扩展之势，而热点楼盘则风云变幻，有的或将收官退出，有的则风华正茂。而对比一年前的房价，所有楼盘的售价都已普涨。新的一年，北京楼市热点区域有了哪些新变化，消费者在买房时时又该如何参考？本周，兵分四路，探营北京东南西北热点板块，为读者打探最新楼市情报。
亚奥板块 区域升级 房价跟涨
近年来，随着五环内项目越来越少，高端项目也朝着五环外发展。曾凭借亚运会和奥运会腾飞的亚奥板块，区域定位也逐步升级，房价也坚挺着上涨。
老盘收官价待涨
去年，亚奥区域内在售的北京华贸城、润泽庄园、天润·福熙大道、招商嘉铭·珑原、世华泊郡、中国铁建·国际城等多个项目，产品以刚需和改善型为主。去年4月，区域销售均价约为25000元/平米。经过去年一年的消化期，上述项目不少是老盘后期，一些已售罄，个别今年还能推新的项目，价格也比去年上涨了不少。
比如，润泽庄园和天润·福熙大道都将于4月推出60平米起的中小户型，毛坯报价已达到35000元/平米，精装修价格已达到40000元/平米。
精装高端项目接棒
2011年年底至今，已有方兴地产和融创联合体、招商地产和九龙仓联合体拿地进驻亚奥板块，楼面价均超万元。亚奥·金茂悦已于去年开盘，今年将继续持续放量。招商臻园则将是今年纯新项目入市。它们均打造精装修产品，售价也较更高。据悉，亚奥·金茂悦去年首批开盘成交价为3万元/平米，而今年首次开盘，报价已达38000元/平米。
同时，由于区域产品升级，之前的老盘如天润·福熙大道也改走高端路线，近期推出的两栋楼王也采取精装修交房，预售价格达5万元/平米，成为该区域房价上涨的“带头大哥”。
■ 个案
天润·福熙大道 精装楼王 单价约5万
作为3月推盘旺季中预售证销售均价最高的项目，位于北五环外的天润·福熙大道项目备受关注。
北京市住建委站信息显示，天润·福熙大道刚取证的是两栋楼，共283套房源，其中C1号楼预售均价达50400元/平米，A4号楼预售均价为48400元/平米。不到一年内，这比其此前销售楼栋约3万元/平米的成交均价高出2万元/平米。
对此，项目相关销售负责人告诉，近期取证的两栋楼为楼王产品，位于小区中央景观大道，而且是准现房，将于今年年底入市，并且是精装修交房，户型面积平米，均是一梯一户。而此前销售的产品均为毛坯房，因此价格与精装修楼王差距很大。“为了打造楼王高端产品，精装修均采用德国一线厨卫品牌，并安装新风系统和净水设备。使用如此多高端品牌，就是要打造与过去不一样的区域豪宅产品，与望京·金茂府竞争。”上述人士表示。据了解，由于每套上千万元，高昂的价格也决定了其较长的销售周期。目前近300套房源，蓄客量有几十组。
亚奥板块部分楼盘价格变化 （单位：元/平米）
项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月
天润·福熙大道 25717 27263 29413
城建世华泊郡 22157 24428 ——
亚奥·金茂悦 —— —— 30332
华贸城 25959 28405 32844
中国铁建·国际城 24460 27267 32242
通州 慢慢涨，未达调控前高点
单价从16000元起
“新盘预计一万五六。还是希望市场平稳，以性价比取胜。”在通州，珠江·悦公馆项目计划3月底4月初推盘，“77平米两居起价110万”，平价策略吸引了许多买房人的关注。对于定价策略，珠江地产有关负责人表示，不追涨区域高价。
向南不远，京贸国际城报价已达21000元/平米，相对于去年初低点14000元/平米的水平，回调较明显。在通州，房价达到2万元/平米的楼盘并非一个。
顺着八通线，从九棵树站的K2·玉兰湾，到土桥站东的华远·铭悦，都已有超过2万元/平米的报价。
震荡后回调
有关机构提供的数据显示，从2012年3月到今年3月，历经12个月，通州商品住宅均价从16818元/平米，上涨到19543元/平米。其中，从2012年12月到今年2月，出现小幅震荡。
以在目前保持一定成交规模的楼盘为例，华远·铭悦、华业·东方玫瑰、京贸国际城等相比较去年出现了涨价。不过值得一提的是，目前通州总体报价尚未达到2010年调控前的水平。如京贸国际城目前21000元/平米的报价，相对于调控前的25000元/平米还有较大的差距。
对于目前通州楼市的涨势，通州区域开发商认为，前期的以价换量已经取得明显效果。加上整体市场的回暖、新城建设的利好，价格回调已经是一种必然。同时，对于类似华远·铭悦、K2·玉兰湾等楼盘来说，地价本身是很大一块成本。
■ 个案
华远·铭悦 精装房报价25000元/平米
2012年最后一天，华远地产以491%的溢价率拿下通州梨园一地块。华远地产董事长任志强无奈表示“扣除保障房，楼面价达16000多元/平米”。不到3个月，这块位于华远·铭悦旁边地块的商业部分，已经定名华远好天地，体量达8万平米。
在整个大项目成本增加的同时，新的商业配套也给华远·铭悦住宅项目带来利好，拉动着房价上行。目前华远·铭悦毛坯房报价达到21800元/平米，精装房源达到25000元/平米。根据签数据，华远·铭悦去年9月签约均价15269元/平米，今年3月目前签约均价接近18900元/平米。
在业内人士看来，单个楼盘价格上行与整个大市有关，也与开发商通常推盘“前低后高”的策略有关，同时还有产品本身升级的因素。
另据了解，今年上半年，新的二期铭悦·世家将推出整个项目的“楼王”产品，景观、户型、容积率等都将优于前期。
通州部分楼盘价格变化
项目名称 2012年4月 2012年9月 2013年3月
华远·铭悦 —— 15269 18896
华业·东方玫瑰 14463 15497 16907
京贸国际城 14928 16515 20405
远洋东方 13124 16277 15417
#ad# K2百合湾 20101 —— 25016
金隅花石匠 15294 14991 14769
珠江拉维小镇 13587 12235 15253